Le DPE : une opportunité d’optimisation du patrimoine du chirurgien-dentiste

Depuis sa création en France en 2006, ce dispositif a été fiabilisé et renforcé à plusieurs reprises, jusqu’à perdre son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable depuis juillet 2021. Pour mémoire, le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre et sert notamment à identifier les « passoires énergétiques » (étiquettes F et G du DPE, c’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre). Il a pour objectif d’informer l’acquéreur ou le locataire sur la « valeur verte », de recommander des travaux à réaliser pour l’améliorer et d’estimer ses charges énergétiques.

Sauf exception (voir article R. 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation), la réalisation d’un DPE est obligatoire à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment, lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs.

Dans le cas de vente ou de location, le DPE s’intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe l’ensemble des constats ou états qui doivent être annexés à l’avant contrat de vente ou au contrat de location. Le DPE doit être tenu à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du logement ou du bâtiment.

La loi « Climat et Résilience » rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné :

• le 1^er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• le 1^er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• le 1^er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Le DPE doit être effectué à l’initiative du propriétaire du logement, à ses frais, qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public. Son tarif n’est pas réglementé. Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur, qui est un professionnel indépendant satisfaisant à certains critères, notamment de certification, et ayant souscrit une assurance professionnelle, dont la liste peut être consultée sur l’annuaire officiel. Il a également été renforcé par la réforme de la loi sur les logements décents, qui entrera en vigueur le 1^er janvier prochain.

En étudiant l’impact des réformes sur le marché de la vente et de la location de biens et sur le comportement des banques quant au financement des transactions immobilières, certains investisseurs, comme Michel Ferrari, se sont rendu compte qu’elles créent en réalité de nouvelles opportunités d’optimiser son patrimoine, selon trois stratégies à mettre en place : exploiter la confusion, jouer la montre et, le plus important, rénover malin. L’idée est de se positionner sur des biens mal notés, qui auront donc du mal à convaincre les banques concernant le financement d’une résidence principale mais pourront être perçus comme un projet intelligent avec un plan de rénovation afférent pour un investissement locatif ou en vue de revente avec plus-value.

Stratégie 1 : Exploiter la confusion

Le DPE est donc un ensemble de paramètres qui vont être entrés par le diagnostiqueur dans un logiciel, et la première chose à savoir (et première source de confusion), c’est que le diagnostic peut varier de façon importante d’un diagnostiqueur à l’autre, jusqu’à constater une lettre d’écart entre deux diagnostics sur un même bien. En effet de très nombreux paramètres entrent en jeu, dont certains qui ne semblent pas être liés à la consommation énergétique proprement dite du logement, comme l’altitude du bien, sa situation géographique, sa surface… et ces paramètres peuvent changer la donne.

D’autres confusions naissent d’une mauvaise compréhension des textes de loi. Par exemple, ce qu’on entend en ce moment, c’est que les logements notés G seront interdits à la location à compter du 1^er janvier prochain. Or, ce que nous dit réellement le texte de loi, c’est que la consommation devra être « inférieure à 450 kW/h d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ». Ce n’est pas la même chose. Un logement pourra en réalité être classé E ou F grâce à d’autres paramètres et être impropre à la location, ou à l’inverse être classé G à cause d’autres paramètres mais remplir cette condition et être loué. En outre, pour un logement tout électrique, l’énergie finale n’est pas celle calculée dans le DPE ! Celui-ci en effet calcule l’énergie primaire, l’énergie finale étant soumise à un coefficient de 2.3, et donc un logement tout électrique évalué à 450 kW/h dans le DPE restera tout à fait louable jusqu’en 2025 par exemple, puisque c’est la date officielle à laquelle les logements classés G ne pourront en effet plus être loués. Cela représente bien évidemment une opportunité en or de négocier un logement classé G ou présentant plus de 450 kW/H sur leur DPE avec un rabais de 30 ou 40%, les propriétaires étant convaincus que leur bien ne peut plus être loué, et n’ayant pas les fonds permettant de mettre à niveau, alors qu’il reste légalement conforme encore deux ans durant lesquels vous pouvez l’exploiter ! De même, les logements F pourront être loués jusqu’en 2028, et les logements E jusqu’en 2034. Il est évident que la panique actuelle des propriétaires bailleurs de logements mal notés est donc une occasion d’acquérir des biens parfaitement exploitables et donc rentabilisables pour encore plusieurs années à prix modique.

Une autre source de confusion naît des contraintes liées à la copropriété. Là encore, certains propriétaires pensent que leur bien E, F ou G est condamné, alors que dans trois cas, ils peuvent être exonérés des travaux et les logements rester légalement louables :

• le bâtiment est classé
• les contraintes techniques sont trop importantes
• toute autre cause d’impossibilité de réaliser les travaux

L’exonération peut être en effet accordée à tout propriétaire justifiant de ce que l’absence de travaux de mise à niveau n’est pas de son fait (désaccord avec les autres copropriétaires ou impossibilité d’arriver à un accord, plans d’urbanisme s’opposant aux travaux…). L’opportunité consiste donc ici à acheter un bien dans une copropriété où la rénovation n’est pas de votre ressort.

Stratégie 2 : Jouer la montre

Il est de notoriété plus ou moins publique que l’algorithme de notation du DPE est particulièrement mal adapté à l’évaluation des petites surfaces, en raison notamment de tous les facteurs pris en compte qui ne sont pas directement liés à la consommation d’énergie mais plutôt à la construction et à la situation du bien.

C’est en effet parmi les logements de moins de 30 m² que la part de passoires thermiques, c’est-à-dire des logements classés en F ou en G, est la plus importante.  La classe D est la plus représentée dans les petits logements alors que pour les surfaces supérieures la classe la plus représentée est C, et plus la surface est grande, meilleurs sont les résultats.  Ceci n’est pas dû à une meilleure qualité d’isolation pour les grandes surfaces, puisque à caractéristiques similaires la petite surface aura toujours un résultat plus médiocre. La date de construction est aussi un facteur important dans le résultat. Sans surprise ce sont les logements construits avant le 1^er choc pétrolier en 1974 qui sont les plus énergivores.

Pour bien définir le concept de l’indice de compacité thermique il faut savoir que nous avons un volume intérieur à chauffer, et que ce volume présente des surfaces déperditives. Ce sont les faces du volume exposées à l’extérieur ou à des locaux non chauffés. Pour calculer l’indice de compacité thermique, il suffit d’additionner toutes les surfaces déperditives et de diviser cette somme par la surface habitable. Plus le résultat est petit, meilleure sera l’efficacité thermique du logement et donc on aura un meilleur DPE. 

Un peu plus d’un tiers des studios sont classés en F ou G, alors que pour les deux pièces c’est un peu moins d’un quart et environ 9% pour les trois pièces et plus. Ce sont des logements de moins de 30 m² qui sont majoritairement représentés de la classe E à G.

Les studios chauffés au fioul sont surreprésentés en classe E, F et G respectivement 27, 26 et 18%.

L’ADEME met à disposition du public un outil statistique qui en fonction de l’énergie de chauffage utilisé indique les répartitions de déperditions. Globalement ce sont les murs qui sont les plus déperditifs pour 39 % sur les constructions antérieures au premier choc pétrolier, et 28 % à partir de 1975. Etonnamment les fenêtres passent de 14 % à 23 % sans doute à cause de l’élargissement des ouvertures sur ce type de bien. Les plafonds se positionnent en quatrième position sur les six postes de déperditions recensés.

Alors pourquoi les studios sont-ils défavorisés ? On peut expliquer ce constat par plusieurs causes :

• On trouve beaucoup de studios en rez-de-chaussée ou en dernier étage, et un logement avec un plancher sur sous-sol, ou un plafond donnant sur un comble ou l’extérieur sera toujours moins bien noté. En effet les plafonds ou planchers sont des surfaces déperditives importantes.
• Le ratio surface déperditive/ surface habitable est plus défavorable.  Par exemple le ratio entre un studio présentera proportionnellement 2.5 fois plus de surface déperditive de murs qu’un appartement de même forme avec 4 fois plus de surface habitable.  
• Les ponts thermiques sont plus importants. Si la configuration comporte des ponts thermiques de plafond et de plancher, il faudra ajouter les linéaires qui seront toujours proportionnellement plus importants sur les petites surfaces.

La seconde stratégie va donc consister à prendre en compte cette incohérence et à jouer la montre en négociant au maximum des biens de petite surface aisément et rapidement améliorables en attendant que l’algorithme ne soit affiné, ce qui entraînera déjà a priori une hausse des notes avant même toute intervention concrète sur le bien. En outre, à l’heure actuelle, ces petits bien peuvent toujours être exploités dans le cadre de locations occasionnelles de type Air B&B, dans l’attente de la correction de l’algorithme, les obligations afférentes au DPE ne s’appliquant pas pour l’heure à ce type de transactions. Quand bien même la loi serait modifiée en ce sens, il est peu réaliste que cela ne se produise à date proche.

Stratégie 3 : Rénover malin

Bien évidemment, les deux premières stratégies sont des stratégies de court terme, qui bien que potentiellement fort rentables, on l’a vu, relèvent plus du « one shot » que d’une possible stratégie pérenne et dont l’efficacité ne dépassera pas dix ans. Ainsi, la troisième et principale stratégie, celle du vrai long terme, va consister à rénover malin, et à faire concrètement monter la note de logements achetés mal notés et donc à bas prix.

Pour commencer, on l’a dit, les logements les plus mal notés sont principalement les petits logements, et plus exactement les petits logements comportant de grands volumes, c’est-à-dire avec une hauteur sous plafond importante. On comprend bien qu’un studio de 18m² avec une hauteur sous plafond classique ne va pas avoir la même sensibilité au DPE qu’un studio de même taille avec une hauteur sous plafond de quatre mètres. Ces logements vont donc être fortement pénalisés, notamment en raison des calculs de surfaces déperditives que nous avons évoqués plus haut, basés sur la ratio surfaces murales vs surface habitable. Bien évidemment, il est inenvisageable d’isoler ce type de surfaces de façon rentable, les travaux à réaliser seraient trop importants et coûteux par rapport aux bénéfices issus de leur exploitation. Mais il existe toujours des solutions, comme par exemple :

• réunir des lots : en réunissant des lots mitoyens, vous augmentez la surface habitable et donc réduisez la proportion de surfaces déperditives sur le bien. C’est une excellente stratégie si vous vous focalisez par exemple sur des immeubles de rapport. Imaginons un petit immeuble contenant huit studios exploités comme logements étudiants, il paraît probable que la configuration permettra d’en faire quatre appartements plus grands. Il s’agit même souvent de biens qui contenaient à l’origine plusieurs appartements plus grands qui ont été artificiellement aménagés en studios, ce qui facilitera la démarche de revenir à l’origine.
• rabaisser le plafond : c’est la solution évidente pour ce type de biens, avec des travaux moins importants que la méthode précédente, l’ajout et l’isolation d’un faux plafond étant peu onéreux et pouvant drastiquement changer la note DPE en réduisant le volume.

Pour vraiment améliorer la notation d’un logement et avant d’entreprendre quelques travaux que ce soit, il convient de bien comprendre le travail du diagnostiqueur, puisque ses recommandations seront le point de départ de votre rénovation. Comme dans toutes les professions, bien sûr, il s’agit déjà de trouver « le bon » diagnostiqueur, puisque tous ne se valent pas, et donc d’évaluer ses compétences en se fondant sur ses recommandations et leur pertinence. Par exemple, « remplacer un chauffage électrique classique par un chauffage électrique à inertie » améliorera le confort de l’habitation, mais n’impactera en rien la consommation, c’est donc le type de recommandations pouvant alerter sur la compétence du diagnostiqueur.

La base de toute amélioration va évidemment être d’une part l’isolation du logement, et principalement l’isolation de toutes les surfaces qui communiquent avec l’extérieur (typiquement une couche de dix centimètres de laine de verre ou autre matériau adéquat) et des fenêtres efficaces, récentes, à double vitrage. Toutefois, ces éléments ne sont qu’un point de départ, qui à eux seuls ne suffiront pas à rectifier une mauvaise note. D’autres nombreux points sont également pris en compte, et peuvent en s’accumulant commencer à faire peser la balance du bon côté : l’isolation des portes ou du sol, la ventilation… Concernant la VMC (ventilation mécanique contrôlée), il convient de rappeler qu’elle est obligatoire dans les salles de bain ne disposant pas de fenêtre. Elles existent sous des formes très diverses, des plus simples (un ventilateur) aux plus perfectionnées offrant des options de filtrage ou de restitution de chaleur. Ce sont toutefois des équipements qui peuvent très vite se révéler onéreux, puisqu’outre leur prix de départ ils nécessitent une installation particulière et souvent complexe, et la création de divers branchements ne pouvant être réalisés que par des professionnels, tout en créant un poste de consommation supplémentaire dans l’appartement. Il peut donc être plus intéressant d’intégrer la présence de fenêtres dans la salle de bain, ou d’une VMC simple ventilation existante dans vos critères de recherche de biens. Dans le cadre d’un immeuble de rapport, des solutions existent également permettant de relier trois ou quatre VMC sur un seul appareil dans la cage d’escalier, réduisant et divisant l’investissement et le rendant plus rentable.

Mais les deux principaux postes sur lesquels se concentrer sont en réalité le mode de chauffage et la production de l’eau chaude sanitaire. Il est donc plus intéressant d’essayer, sans négliger les autres points si le budget le permet, de se focaliser sur des solutions efficaces et économiques pour optimiser ces aspects cruciaux plutôt que de gaspiller les fonds économisés en négociant le bien à 30 ou 40% de remise en raison de sa mauvaise notation dans des travaux qui ne suffiront pas à rehausser sa note. L’idéal par exemple sur un logement de 40 m², c’est que le coût des travaux de rénovation énergétique ne dépasse pas 5 ou 6000 euros en permettant de passer d’un G à un E ou un D.

Concernant le chauffage, l’expérience prouve que la meilleure solution est celle des systèmes de pompe à chaleur, plus communément connus sous le nom de « clims réversibles ». Le principal obstacle aujourd’hui pour beaucoup de logements est dû au montage en « split », c’est-à-dire un appareil à l’intérieur du logement, et une évacuation souvent volumineuse et peu esthétique devant être fixée à l’extérieur, ce qui n’est pas toujours possible en appartement, en ville ou en copropriété. En outre ces appareils et leur installation sont souvent assez coûteux. Toutefois, on voit arriver sur le marché ces derniers temps de nouveaux modèles monoblocs présentant des pompes à chaleur intégrées et ne nécessitant plus d’installation séparée extérieure au logement. Certains de ces appareils sont plus qu’abordables, aux alentours de 400 euros, et certains peuvent même pallier l’absence de VMC pour moins de 500 euros. En règle générale un seul appareil de ce type suffit dans l’appartement s’il est convenablement isolé, et remplace les multiples convecteurs habituels, sans négliger l’argument locatif et l’avantage de la fonction climatisation l’été.

Concernant la production d’eau chaude, le DPE rend obsolète le traditionnel chauffe-eau de 100 litres et pose une difficulté assez contre-intuitive. En effet, la seule solution du point de vue de l’algorithme tel qu’il se présente aujourd’hui va être de réduire considérablement la taille du ballon, voire de le sous-dimensionner. Dans les faits, le locataire va donc probablement en réalité consommer plus d’énergie notamment par l’utilisation de la marche forcée si la quantité d’eau chaude quotidienne est insuffisante. Toutefois, s’agissant strictement d’améliorer la note DPE, c’est la seule possibilité l’impactant effectivement. L’idéal semble donc être la pose d’un ou deux chauffe-eau électriques dits « instantanés » d’une contenance de 15 litres, pouvant être achetés en règle générale pour moins de 250 euros, en tout cas pour les studios et petits T1. Pour les appartements un peu plus grands et devant potentiellement accueillir plus d’un résident, le must va être l’installation d’un chauffe-eau thermodynamique. Il s’agit en fait là encore d’un système de pompe à chaleur (ne nécessitant pas d’installation extérieure), qui s’avère très efficace puisqu’il consomme en moyenne 70% d’énergie en moins par rapport à un chauffe-eau classique. Ces modèles sont bien sûr un peu plus onéreux, et peuvent se trouver pour des montants se situant entre 1500 et 2000 euros. Là encore, ces systèmes existent en plusieurs volumes, et il convient de se rappeler que moins la capacité est importante, plus la note s’améliore, et de s’orienter sur des modèles 80 à 110 litres maximum plutôt que 200.

Ces deux postes de travaux peuvent ainsi chacun vous faire gagner une lettre, passant de G à E à moindres frais, et si un petit budget supplémentaire est alloué comme on l’a dit aux murs, fenêtres et autres détails, le passage de G à D est quasiment garanti pour moins de 5000 euros de travaux d’amélioration, voire à C suivant l’ajustement progressif de l’algorithme, et, ne nous voilons pas la face, la qualité et la bonne volonté du diagnostiqueur. Sur ce dernier point, bien évidemment, il faut garder en tête et rappeler une nouvelle fois que le diagnostic est effectué par des personnes avec leurs qualités et leurs défauts, et qu’il vaut mieux refaire un diagnostic que de conserver un « expert » qui par exemple inscrira « pas d’isolation » sur un mur lorsqu’il ne sait pas plutôt que de ne rien mettre, puisqu’il ne peut pas concrètement vérifier le mur. C’est aussi pour cela qu’il sera important de conserver et communiquer l’intégralité des factures, descriptifs et suivi des travaux réalisés et des équipements installés afin de mettre tous les atouts de votre côté. Plusieurs tests ont été réalisés par des associations, et il peut y avoir jusqu’à deux lettres d’écart entre deux diagnostics sur un même bien, donc n’hésitez pas à faire réaliser plusieurs diagnostics et à conserver le plus favorable.

En amont, il existe même une possibilité de solliciter auprès des diagnostiqueurs une notation projetée en fonction des travaux prévus, il ne faut donc pas hésiter à en user et à solliciter votre diagnostiqueur à chaque étape ou avec un projet complet afin de constater en temps réel l’avancée possible de votre note. Il convient également de se tenir au fait des évolutions légales concernant le DPE, puisqu’il est en constante mutation, et notamment de surveiller :

• la probable et attendue rectification concernant les logements de petite surface
• le probable et espéré élargissement des aides à la prise en charge des travaux aux SCI, qui ne sont pas bénéficiaires aujourd’hui des coups de pouce gouvernementaux

Analyse des annonces F et G

Sur le site Le Bon Coin notamment, il est possible de filtrer les annonces par note DPE, c’est donc le premier outil à utiliser pour présélectionner les biens qui peuvent potentiellement vous intéresser. Ensuite, les photographies et le corps de l’annonce vont vous permettre de dégager de nombreuses informations pertinentes :

• type de chauffage et de fenêtres, éventuellement type et volume du chauffe-eau
• état des murs, sols et plafonds
• distribution des pièces (pour estimer la circulation de la chaleur)
• surface habitable et hauteur sous plafond
• surfaces communiquant avec l’extérieur et surfaces mitoyennes, pour évaluer la proportion de surfaces déperditives (à éviter les appartements d’angle par exemple qui ont trop de murs donnant sur l’extérieur, ou les derniers étages ou rez-de-chaussée qui n’ont pas de mitoyenneté au-dessus ou en dessous.)
• renseignement sur la copropriété (charges, politique de travaux, chauffage collectif ou pas…)

L’appartement F ou G idéal, c’est-à-dire déjà peu cher, pouvant être négocié en raison de ses défauts et aisément améliorable à moindre coût, pourrait être :

• petite surface hors studio, T2 ou T3 entre 35 et 45 m²
• ancien, mais bien entretenu afin que les travaux portent essentiellement sur l’optimisation énergétique et non sur la rénovation pure
• à un étage intermédiaire et mitoyen, puisqu’aucune isolation ne pourra compenser des murs donnant sur l’extérieur (c’est la raison pour laquelle nous ne nous intéressons qu’à des appartements en immeuble et non à des maisons individuelles)
• avec chauffage individuel, idéalement des convecteurs ou « grille-pain » pouvant être remplacés
• avec des fenêtres anciennes ou sans double-vitrage
• haut de plafond (pour poser un faux plafond permettant d’améliorer la note à peu de frais si le budget le permet) ou bas de plafond (pour économiser sur ce poste générateur de mauvaise notation)
• avec une chaudière à gaz ou un chauffe-eau grand volume pouvant être remplacé suivant les modalités que nous avons évoquées
• mis en vente depuis un certain temps (et donc dont le propriétaire est de plus en plus convaincu que son appartement n’est plus exploitable et sera inquiet et pressé de vendre)

En conclusion, le DPE et son évolution sont bien aujourd’hui et pour quelques années encore une opportunité d’optimiser son patrimoine et d’investir intelligemment avec de substantiels gains à la clef, notamment dans une démarche d’acquisition à visée locative. En outre, pour favoriser la rénovation énergétique, des aides financières sont disponibles pour les particuliers, et peut-être bientôt pour les SCI. Les particuliers peuvent bénéficier des aides MaPrimeRénov’ (qui viennent désormais en remplacement du crédit d’impôt pour la transition énergétique), des primes délivrées au titre des Certificats d’Economie d’Energie, des aides de l’Agence nationale de l’habitat, des aides d’Action Logement, ou d’un taux de TVA réduit. L’éco-prêt à taux zéro leur permet de financer le reste à charge. Des aides sont également disponibles localement, telles que les primes distribuées par la Commission de régulation de l’énergie en Corse et en outre-mer au titre d’actions de maîtrise de la demande en énergie. Certaines aides (comme MaPrimeRénov’) peuvent être majorées si les travaux de rénovation énergétique permettent de faire sortir le logement de ces étiquettes F et G. Dans ce cas de figure, le DPE sert de base à une bonification comprise entre 500 et 1 500 euros. De plus, le même dispositif existe si les travaux permettent d’atteindre un niveau « Bâtiment Basse Consommation » (étiquettes A et B du DPE). Dans ce cas, on pourra une fois encore profiter d’une bonification allant de 500 à 1 500 euros. Il n’existe donc plus aucune excuse pour ne pas saisir au plus vite cette opportunité, tant que la législation reste évolutive, que l’algorithme de notation ne peut que s’améliorer, et que les propriétaires des « passoires énergétiques » demeurent dans un état de panique et de confusion qui risque de ne pas durer.