Comparaison de contrats d’assurance pour un propriétaire non occupant

Comparaison de contrats d’assurance pour un propriétaire non occupant – CIC ASSURANCES – AVIVA – MACSF – AXA ASSURANCES

Le présent article a pour objet de comparer le contrat d’assurance actuel d’une société immobilière située en France, conclu avec le CIC Assurances, et trois autres contrats d’assurance qui lui ont été proposés, par AVIVA, la MACSF et AXA.

La société immobilière dont nous parlons détient trois immeubles. Ce qu’il est important de considérer, c’est le mode d’exploitation de ces immeubles, relativement aux clauses des contrats étudiés. Sans distinction hiérarchique, nous appellerons ces immeubles A, B et C, en conservant à l’esprit que :

• Les appartements de l’immeuble A sont loués « en nu » (non meublés),
• Les appartements de l’immeuble B, également,
• Les appartements de l’immeuble C sont loués en meublés de tourisme.

Les immeubles A, B et C ne sont pas situés dans une même ville mais dans trois agglomérations différentes.

Pour débuter, nous ferons les observations préalables suivantes :

• CIC Assurances
  • Le contrat du CIC Assurances que nous allons étudier ne se rapporte qu’à l’immeuble A. Il n’existe pas de propositions du CIC Assurances pour les deux autres immeubles.
• AVIVA
  • AVIVA propose le même contrat pour les trois immeubles, malgré des modalités de location différentes (en nu/meublés de tourisme).
  • Le contrat proposé par AVIVA (Domifacil multirisque investisseur — formule 60), ne semble pas prévoir de garantie sur le mobilier (ce qui est problématique pour l’immeuble C, dont les appartements sont loués en meublés de tourisme, pour rappel).
• MACSF
  • La MACSF propose le même contrat pour les trois immeubles (Assurance Propriétaire Non Occupant), malgré des modalités de location différentes (en nu/ meublés de tourisme).
  • Le contrat proposé par la MACSF semble prévoir une garantie sur les meubles, en revanche.
  • Les conditions générales du contrat proposé par la MACSF présentent un « Tableau des Garanties » extrêmement précis (pages 8 à 10).
  • Sauf erreur, nous ne disposons pas des conditions particulières du contrat proposé par la MACSF, où est notamment indiqué le montant de la franchise générale.
  • Sauf erreur, nous ne disposons pas des conditions particulières du contrat Atouts Immeuble Propriétaire proposé par la MACSF, où est notamment indiqué le montant de la franchise générale.
• AXA
  • AXA prévoit deux types de contrat différents (Atouts Immeuble Propriétaire pour les immeubles A et B, dont les appartements sont loués en nu ; Multirisque Professionnelle pour l’immeuble C, dont les appartements sont loués en meublés de tourisme). Ce découpage semble plus cohérent, compte tenu des différences réelles des modes d’exploitation.
  • Les deux contrats AXA semblent prévoir une garantie sur les meubles.
  • Le contrat Multirisque Professionnelle pour l’immeuble 3 proposé par AXA, présente un « Tableau des Garanties » relativement précis (en page 3 du document intitulé « Projet de contrat Multirisque Professionnelle »).
  • Le contrat Atouts Immeuble Propriétaire pour les immeubles A et B proposé par AXA, présente un « Tableau des Garanties » relativement précis (en pages 3 et 4 du document intitulé « Projet d’assurance Atouts Immeuble »).

Nous nous posons la question suivante ; les assurances AVIVA et la MACSF ont-elles effectivement tenu compte du fait que les appartements de l’immeuble C sont loués en tant que meublés de tourisme ?

Ceci étant exposé, il convient de comparer les différents contrats portants sur les immeubles précités (la méthode retenue est celle de l’établissement de tableaux comparatifs, pour chaque immeuble).

Pour chacun des trois immeubles, A, B et C, nous établirons un comparatif synoptique des huit sections suivantes :

1. Bien garantis.
2. Évènements assurés.
3. Garanties complémentaires.
4. Responsabilités garanties.
5. Exclusions communes.
6. Estimation des dommages.
7. Franchises.
8. Cotisations.

Immeuble A

1 – Biens garantis

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Bâtiments.
• Embellissements.
• Biens immobiliers (matériel et marchandises appartenant à la société et servant à l’entretien ou à la sécurité des parties communes ; objets mobiliers de la société situés à l’intérieur des bâtiments, si cette garantie a été souscrite).

Remarque : liste exhaustive des biens non garantis (en page 5).

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Biens immobiliers (local ; embellissements et aménagements ; installations fixes de chauffage et de climatisation ; dépendances du local ; serres ; véranda ; panneaux solaires et photovoltaïques en toiture ; murs de soutènement ; clôtures, murs d’enceinte, portails d’accès et accessoires).
• Biens mobiliers (contenu des biens immobiliers appartenant à la société).

AXA (Conditions Générales Multirisques Professionnelle)

• Bâtiments avec leurs annexes et dépendances, ainsi que les aménagements, incorporés à ces bâtiments et qui ne peuvent en être détachés sans être détériorés ou sans détériorer la construction.
• Certains éléments extérieurs.
• D’autres éléments : canalisations enterrées, murs de clôture, portails, grilles d’accès, cuves destinées au chauffage (sous condition).
• Le matériel professionnel utilisé pour les besoins de l’activité garantie.
• Le mobilier professionnel.
• Le mobilier personnel utilisé pour les besoins de l’activité garantie.
• Les marchandises se rapportant à l’activité garantie.

2 – Évènements assurés

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Incendie et évènements annexes.
• Dommages électriques.
• Tempêtes – Grêle – Neige.
• Catastrophes naturelles.
• Bris de glace.
• Détériorations immobilières.
• Vandalisme ; vol.
• Dégât des eaux et gel.
• Attentats et actes de terrorisme.
• Émeutes et mouvements populaires.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Incendie et évènements annexes.
• Dommages électriques.
• Tempête, grêle, avalanche, neige sur les toitures.
• Venues d’eau et gel.
• Vol, tentative de vol, acte de vandalisme.
• Détériorations immobilières.
• Bris de glace.
• Catastrophes naturelles.
• Catastrophes technologiques.
• Attentats ou actes de terrorisme.
• Émeutes et mouvements populaires.
• Intervention des moyens de secours.

Remarque : les montants des dommages pris en charge à la suite d’un évènement assuré sont fortement réduits si les mesures de sécurité ne sont pas respectées par la société immobilière (cf. page 16).

AXA (Conditions Générales Multirisques Professionnelle)

• Incendie.
• Explosion.
• Risques divers.
• Évènements climatiques.
• Catastrophes naturelles.
• Attentats et actes de terrorisme.
• Effondrement.
• Dommages électriques.
• Dégâts des eaux.
• Vol et vandalisme.
• Dommages lors des salons, foires et manifestations.

Remarque : listes exhaustives des évènements non assurés à la fin de chaque événement assuré ; conditions d’applications strictes. Le vol et le vandalisme ne font pas partis des évènements assurés.

3 – Garanties complémentaires

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Pertes indirectes.
• Honoraires d’expert.
• Honoraire d’architecte.
• Perte des loyers.
• Frais divers.
• Dommages causés par les secours.
• Frais de démolition et de déblai.
• Frais de désamiantage.
• Frais de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé (+ Pack Jardin Niveau 2).

Remarque : les garanties pertes indirectes, honoraires d’expert et pertes des loyers, ne s’appliquent pas en cas de catastrophes naturelles ou d’inondation ni en cas de refoulement des égouts et de ruissellement des eaux (cf. page 8).

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Frais annexes (du maître d’œuvre reconstructeur, du bureau d’étude, du professionnel qui assisterait la société immobilière dans l’établissement de son état des pertes, frais de déménagement et de garde-meubles, remboursement de la cotisation dommage ouvrage).
• Perte de loyers Pertes indirectes.

AXA (Conditions Générales Multirisques Professionnelle)

• Perte d’exploitation, perte de revenus.

Remarque : peu de garanties complémentaires.

4 – Responsabilités garanties

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Recours des voisins et des tiers – recours des locataires.
• Responsabilité civile propriétaire d’immeuble (la société immobilière ; les tiers).

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Responsabilité civile du propriétaire non-occupant (envers les locataires ; envers les voisins et les tiers).

AXA (Conditions Générales Multirisques Professionnelle)

• Responsabilité civile professionnelle.
• Responsabilité civile d’exploitation.
• Assistance.

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Retour d’urgence.
• Avance de fonds.
• Dépannage serrurerie.
• Infos dépannage.
• Contrôle des devis.
• Réseau d’huissiers.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Information.
• Au départ d’un locataire (nettoyage du bien ; diagnostic du bien).
• Assistance à la remise en état (amélioration ; vérification des devis de travaux).
• Travaux retour prématuré.

AXA (Conditions Générales Multirisques Professionnelle)

• Informations juridiques par téléphone.
• Prestations d’assistance.

Remarque : peu de prestations d’assistance.

5 – Exclusions communes

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Se reporter en page 11.

Remarque : liste peu exhaustive.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Se reporter en page 24.

Remarque : liste peu exhaustive.

AXA (Conditions Générales Multirisques Professionnelle)

• Se reporter en page 47.

Remarque : liste fournie plus complète que celle proposée par les autres assureurs.

6 – Estimation des dommages

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Se reporter en page 11.
• À propos des bâtiments et embellissements :

« Ils sont évalués au coût de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite.

Lorsque la valeur de reconstruction – ou le coût des réparations – des bâtiments au jour du sinistre, vétusté déduite, est supérieur(e) à leur valeur vénale, c’est-à-dire à la valeur de vente des bâtiments à l’exclusion de celle du terrain nu, l’indemnité est limitée, en cas de non-reconstruction, au montant de cette valeur vénale, augmentée des frais de démolition et de déblai.

Lorsque la reconstruction – ou la réparation – est effectuée, les bâtiments et les embellissements sont indemnisés sur la base de leur valeur de reconstruction au prix du neuf au jour du sinistre.

Toutefois, le complément d’indemnité par rapport à la valeur de reconstruction, vétusté déduite (ou à la valeur vénale) :

• N’est dû que si la reconstruction est effectuée, sauf impossibilité absolue, sur l’emplacement du bâtiment sinistré ou dans l’enceinte de la propriété, dans un délai maximal de 2 ans à partir de la date du sinistre et sans qu’il soit apporté de modification importante à la destination initiale du bâtiment.
• N’est payé qu’après la reconstruction et sur justification des travaux par la présentation des factures.
• Est limité à 25% de la valeur de reconstruction. ».

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Se reporter en page 26.
• À propos des biens immobiliers :

« L’indemnisation des biens immobiliers (y compris la piscine pour les parties immobilières), se fait sur la base du coût de remise en état ou de reconstruction pour des travaux de qualité analogue avec des matériaux et des procédés contemporains au jour du sinistre, dépréciation déduite.

Sont compris dans cette indemnisation les frais de démolition et de déblaiement, le coût des mesures conservatoires imposées par les autorités ou autorisées par l’expert et les frais de remise des lieux en état de conformité avec la législation.

Une première indemnité calculée comme il est dit ci-dessus, vous est versée dans la limite de la valeur économique du local, terrain non compris, au jour précédant le sinistre. Si vous faites remettre en état ou reconstruire les bâtiments au même endroit ou à proximité immédiate, pour un usage identique et dans un délai de 2 ans, l’indemnisation initiale sera complétée dans la limite du coût de remise en état ou de reconstruction, dépréciation déduite, majoré de l’indemnité de compensation de vétusté.

Lorsqu’il est nécessaire à la suite d’un attentat ou d’un acte de terrorisme de décontaminer un bien immobilier, l’indemnisation des dommages, y compris les frais de décontamination, ne peut excéder la valeur vénale du bien contaminé. ».

• Bâtiment construit sur terrain d’autrui : en cas de reconstruction dans un délai d’un an. 

AXA (Conditions Générales Multirisques Professionnelle)

• Se reporter aux pages 49 à 51 des conditions générales.

Remarque : offre plus complexe et restrictive que celle des autres assureurs ; tableaux sur les limites de l’indemnité plus qu’exhaustifs.

7 – Franchises

Tous les chiffres sont donnés à titre indicatif

AVIVA (Domifacil Multirisque investisseur)

• Franchise générale
  • Pour tout sinistre mettant en jeu les garanties du contrat, à l’exception des dommages corporels en responsabilité civile et des évènements faisant l’objet de franchises spécifiques, la société immobilière conserverait une franchise toujours déduite de 200€.
  • La franchise est réduite à 65€ pour les bris de glaces.
• Franchises spécifiques
  • Pour les inondations, ruissellements des eaux, refoulements des égouts, la société immobilière conserverait à sa charge une franchise de 380€.
  • La franchise pour les catastrophes naturelles est fixée à 380€ (1 520€ en cas de sècheresse).
  • Ces valeurs sont doublées, triplées ou quadruplées, en cas de survenance répétitive dans une commune non dotée d’un plan de prévention des risques, conformément à la réglementation. 

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Franchise générale
  • Le montant de la franchise générale est mentionné aux conditions particulières du contrat proposé par la MACSF.
  • Cette franchise ne s’applique pas en cas de dommages corporels causés aux tiers, de catastrophes technologiques et pour les prestations d’assistance.
• Franchises spécifiques
  • En cas de catastrophes naturelles, pour les biens d’habitation et les autres biens à usage non professionnel, le montant de la franchise est fixé à 380€, sauf en ce qui concerne les dommages imputables aux mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et/ou à la réhydratation des sols, pour lesquels le montant de la franchise est fixé à 1 520€.

AXA (Conditions Générales Multirisques Professionnelle)

• Franchise générale
  • Le montant de la franchise générale est de 298€.
  • Cette franchise ne s’applique pas en cas de dommages corporels causés aux tiers, de catastrophes technologiques et pour les prestations d’assistance.
  • Des franchises spécifiques sont également mentionnées aux tableaux sur les limites de l’indemnité.

8 – Cotisations

Tous les chiffres sont donnés à titre indicatif

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Mensuelle : 24€ TTC.
• Annuelle : 281€ TTC.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Annuelle : 267€ TTC.

AXA (Conditions Générales Multirisques Professionnelle)

• Annuelle : 928€ TTC.

Immeuble B

1 – Biens garantis

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Bâtiments.
• Embellissements.
• Biens immobiliers (matériel et marchandises appartenant à la société immobilière et servant à l’entretien ou à la sécurité des parties communes ; objets mobiliers de la société immobilière situés à l’intérieur des bâtiments, si cette garantie a été souscrite).

Remarque : liste exhaustive des biens non garantis (en page 5).

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Biens immobiliers (local ; embellissements et aménagements ; installations fixes de de chauffage et de climatisation ; dépendances du local ; serres ; véranda ; panneaux solaires et photovoltaïques en toiture ; murs de soutènement ; clôtures, murs d’enceinte, portails d’accès et accessoires).
• Biens mobiliers (contenu des biens immobiliers appartenant à la société immobilière).

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Biens immobiliers (bâtiments, annexes, dépendances, murs de soutènement, murs de clôture, grilles d’accès et portails, canalisations, chaudières et cuves destinées au chauffage, matériels électroniques extérieurs aux bâtiments, aménagements et embellissements immobiliers propriété de la société immobilière).
• Bien mobiliers d’une autre société immobilière, situés dans les locaux mis à la disposition de l’ensemble des occupants (objets mobiliers, matériels servant à l’entretien).

2 – Évènements assurés

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Incendie et évènements annexes.
• Dommages électriques.
• Tempêtes – Grêle – Neige.
• Catastrophes naturelles.
• Bris de glace.
• Détériorations Immobilières – vandalisme.
• Vol.
• Dégât des eaux et Gel.
• Attentats et actes de terrorisme.
• Émeutes et mouvements populaires.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Incendie et évènements annexes.
• Dommages électriques.
• Tempête, grêle, avalanche, neige sur les toitures.
• Venues d’eau et gel.
• Vol, tentative de vol, acte de vandalisme.
• Détériorations immobilières.
• Bris de glace.
• Catastrophes naturelles.
• Catastrophes technologiques.
• Attentats ou actes de terrorisme.
• Émeutes et mouvements populaires.
• Intervention des moyens de secours.

Remarque : les montants des dommages pris en charge à la suite d’un évènement assuré sont fortement réduits si les mesures de sécurité ne sont pas respectées par la société immobilière (en page 16).

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Incendie et risques divers.
• Attentats et actes de terrorisme.
• Dommages électriques.
• Évènements climatiques.
• Catastrophes naturelles.
• Dégâts des eaux.
• Vol et vandalisme.
• Bris de glace.
• Effondrement.

Remarque : listes exhaustives des évènements non assurés à la fin de chaque événement assuré ; conditions d’applications strictes.

3 – Garanties complémentaires

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Pertes indirectes.
• Honoraires d’expert.
• Honoraires d’architecte.
• Perte des loyers.
• Frais divers.
• Dommages causés par les secours.
• Frais de démolition et de déblai.
• Frais de désamiantage.
• Frais de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé.

Remarque : les garanties pertes indirectes, honoraires d’expert et pertes des loyers, ne s’appliquent pas en cas de catastrophes naturelles ou d’inondation ni en cas de refoulement des égouts et de ruissellement des eaux (en page 8).

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Frais annexes (du maître-d’œuvre reconstructeur, du bureau d’étude, du professionnel qui assisterait la société immobilière dans l’établissement de son état des pertes, frais de déménagement et de garde-meubles, remboursement de la cotisation dommage ouvrage).
• Perte de loyers.
• Pertes indirectes.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Frais consécutifs.
• Frais de démolition et déblais.
• Perte de loyers et perte d’usage.
• Garantie verte.

Remarque : peu de garanties complémentaires.

4 – Responsabilités garanties

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Recours des voisins et des tiers – recours de locataires.
• Responsabilité civile propriétaire d’immeuble (la société immobilière ; les tiers).
• Retour d’urgence.
• Avance de fonds.
• Dépannage serrurerie.
• Infos dépannage.
• Contrôle des devis.
• Réseau d’huissiers.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Responsabilité civile du propriétaire non-occupant (envers les locataires ; envers les voisins et les tiers).
• Information.
• Au départ d’un locataire (nettoyage du bien ; diagnostic du bien).
• Assistance à la remise en état (amélioration ; vérification des devis de travaux).
• Travaux retour prématuré.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Responsabilité civile en cas d’incendie et/ou dégâts des eaux.
• Responsabilité civile propriétaire d’immeuble.
• Assistance.
• Défense recours.

Remarque : peu de prestations d’assistance.

5 – Exclusions communes

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Se reporter en page 11.

Remarque : liste peu exhaustive.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Se reporter en page 24.

Remarque : liste peu exhaustive.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Se reporter en page 19.

Remarque : liste fournie plus complète que celle proposée par les autres assureurs.

6 – Estimation des dommages

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Se reporter en page 11.
• À propos des bâtiments et embellissements :

« Ils sont évalués au coût de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite.

Lorsque la valeur de reconstruction – ou le coût des réparations – des bâtiments au jour du sinistre, vétusté déduite, est supérieur(e) à leur valeur vénale, c’est-à-dire à la valeur de vente des bâtiments à l’exclusion de celle du terrain nu, l’indemnité est limitée, en cas de non-reconstruction, au montant de cette valeur vénale, augmentée des frais de démolition et de déblai.

Lorsque la reconstruction – ou la réparation – est effectuée, les bâtiments et les embellissements sont indemnisés sur la base de leur valeur de reconstruction au prix du neuf au jour du sinistre.

Toutefois, le complément d’indemnité par rapport à la valeur de reconstruction vétusté déduite (ou à la valeur vénale) :

• N’est dû que si la reconstruction est effectuée, sauf impossibilité absolue, sur l’emplacement du bâtiment sinistré ou dans l’enceinte de la propriété, dans un délai maximal de 2 ans à partir de la date du sinistre et sans qu’il soit apporté de modification importante à la destination initiale du bâtiment.
• N’est payé qu’après la reconstruction et sur justification des travaux par la présentation des factures. ».

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Se reporter en page 26.
• À propos des biens immobiliers :

« L’indemnisation des biens immobiliers (y compris la piscine pour les parties immobilières) se fait sur la base du coût de remise en état ou de reconstruction pour des travaux de qualité analogue avec des matériaux et des procédés contemporains au jour du sinistre, dépréciation déduite.

Sont compris dans cette indemnisation les frais de démolition et de déblaiement, le coût des mesures conservatoires imposées par les autorités ou autorisées par l’expert et les frais de remise des lieux en état de conformité avec la législation.

Une première indemnité calculée comme il est dit ci-dessus, vous est versée dans la limite de la valeur économique du local, terrain non compris, au jour précédant le sinistre. Si vous faites remettre en état ou reconstruire les bâtiments au même endroit ou à proximité immédiate, pour un usage identique et dans un délai de 2 ans, l’indemnisation initiale sera complétée dans la limite du coût de remise en état ou de reconstruction, dépréciation déduite, majoré de l’indemnité de compensation de vétusté.

Lorsqu’il est nécessaire à la suite d’un attentat ou d’un acte de terrorisme de décontaminer un bien immobilier, l’indemnisation des dommages, y compris les frais de décontamination, ne peut excéder la valeur vénale du bien contaminé. ».

• Bâtiment construit sur terrain d’autrui : en cas de reconstruction dans le délai d’un an (date de début à établir précisément).

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Se reporter aux pages 21 à 23 des conditions générales.

Remarque : offre plus complexe et restrictive que celle des autres assureurs.

7 – Franchises

Tous les chiffres sont donnés à titre indicatif

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Franchise générale
  • Pour tout sinistre mettant en jeu les garanties du contrat, à l’exception des dommages corporels en responsabilité civile et des évènements faisant l’objet de franchises spécifiques, la société immobilière conserverait une franchise toujours déduite de 200€.
  • La franchise est réduite à 65€ pour les bris de glace.
• Franchises spécifiques
  • Pour les inondations, ruissellements des eaux, refoulements des égouts, la société immobilière conserverait à sa charge une franchise de 380€.
  • La franchise pour les catastrophes naturelles est fixée à 380€ (1 520€ en cas de sècheresse). Ces valeurs sont doublées, triplées ou quadruplées, en cas de survenance répétitive dans une commune non dotée d’un plan de prévention des risques, conformément à la réglementation.

MACSF (Assurance propriétaire Non-Occupant)

• Franchise générale
  • Le montant de la franchise générale est mentionné aux conditions particulières du contrat proposé par la MACSF.
  • Cette franchise ne s’applique pas en cas de dommages corporels causés aux tiers, de catastrophes technologiques et pour les prestations d’assistance.
• Franchises spécifiques
  • En cas de catastrophes naturelles, pour les biens d’habitation et les autres biens à usage non professionnel, le montant de la franchise est fixé à 380€, sauf en ce qui concerne les dommages imputables aux mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et/ou à la réhydratation des sols, pour lesquels le montant de la franchise est fixé à 1 520€.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Franchise générale
  • Le montant de la franchise générale est mentionné aux conditions particulières du contrat proposé par AXA.
• Franchises spécifiques
  • AXA prévoit de nombreux cas où des franchises spécifiques s’appliquent (se reporter aux pages 30 à 33 des conditions générales Atouts Immeuble Propriétaire).

Remarque : l’ensemble des montants de franchise étant indiqués en FFB, il est très difficile de déterminer au cas par cas au moment de la souscription du contrat, lesdits montants de franchise…

8 – Cotisations

Tous les chiffres sont donnés à titre indicatif

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Mensuelle : 220€ TTC.
• Annuelle : 250€ TTC.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Annuelle : 260€ TTC.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Annuelle : 242€ TTC.

Immeuble C

1 – Biens garantis

CIC Assurances (Assurance Propriétaire Non-Occupant – Copropriété)

• Bâtiments d’habitation appartenant à la société immobilière, aménagements et installations qui ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans détériorer les constructions.
• Équipements de la copropriété destinés à l’entretien et à la sécurité.

Remarque : les embellissements et aménagements personnels des copropriétaires ne sont pas garantis par ce contrat.

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Bâtiments.
• Embellissements.
• Biens immobiliers (matériel et marchandises appartenant à la société immobilière et servant à l’entretien ou à la sécurité des parties communes ; objets mobiliers de la société immobilière situés à l’intérieur des bâtiments, si cette garantie a été souscrite).

Remarque : liste exhaustive des biens non garantis (en page 5).

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Biens immobiliers (local ; embellissements et aménagements ; installations fixes de de chauffage et de climatisation ; dépendances du local ; serres ; véranda ; panneaux solaires et photovoltaïques en toiture ; murs de soutènement ; clôtures, murs d’enceinte, portails d’accès et accessoires).
• Biens mobiliers (contenu des biens immobiliers appartenant à la société immobilière).

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Biens immobiliers (bâtiments, annexes, dépendances, murs de soutènement, murs de clôture, grilles d’accès et portails, canalisations, chaudières et cuves destinées au chauffage, matériels électroniques extérieurs aux bâtiments, aménagements et embellissements immobiliers propriété de la société immobilière).
• Biens mobiliers d’une autre société, situés dans les locaux mis à la disposition de l’ensemble des occupants (objets mobiliers, matériels servant à l’entretien).

2 – Évènements assurés

CIC Assurances (Assurance Propriétaire Non-Occupant – Copropriété)

• Incendie et évènements assimilés.
• Tempête, grêle, neige.
• Dégât des eaux.
• Vol, vandalisme et dommages d’effraction.
• Accidents d’ordre électrique.
• Bris de glace.
• Inondation.
• Catastrophe naturelle.
• Catastrophe technologique ou attentat.

Remarque n°1 : pour l’indemnisation en cas de vol, vandalisme ou dommages d’effraction, le montant de l’indemnité sera réduit de 30% si un sinistre résulte de l’absence, même partielle, des moyens de protection visés au contrat.

Remarque n°2 : listes exhaustives des évènements non assurés à la fin de chaque événement assuré.

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Incendie et évènements annexes.
• Dommages électriques.
• Tempêtes – Grêle – Neige.
• Catastrophes naturelles.
• Bris de glace.
• Détériorations immobilières – vandalisme.
• Vol.
• Dégât des eaux et gel.
• Attentats et actes de terrorisme – émeutes et mouvements populaires.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Incendie et évènements annexes.
• Dommages électriques.
• Tempête, grêle, avalanche, neige sur les toitures.
• Venues d’eau et gel.
• Vol, tentative de vol, acte de vandalisme.
• Détériorations immobilières.
• Bris de glace.
• Catastrophes naturelles.
• Catastrophes technologiques.
• Attentats ou actes de terrorisme – émeutes et mouvements populaires.
• Intervention des moyens de secours.

Remarque : les montants des dommages pris en charge à la suite d’un évènement assuré sont fortement réduits si les mesures de sécurité ne sont pas respectées par la société immobilière (cf. page 16).

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Incendie et risques divers.
• Attentats et actes de terrorisme.
• Dommages électriques.
• Évènements climatiques.
• Catastrophes naturelles.
• Dégâts des eaux.
• Vol et vandalisme.
• Bris de glaces.
• Effondrement.

Remarque : listes exhaustives des évènements non assurés à la fin de chaque événement assuré ; conditions d’applications strictes.

3 – Garanties complémentaires

CIC Assurances (Assurance Propriétaire Non-Occupant – Copropriété)

• Néant.

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Pertes indirectes.
• Honoraires d’expert
• Honoraire d’architecte
• Perte des loyers
• Frais divers
• Dommages causés par les secours
• Frais de démolition et de déblai
• Frais de désamiantage
• Frais de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé.

Remarque : les garanties pertes indirectes, honoraires d’expert et pertes des loyers, ne s’appliquent pas en cas de catastrophes naturelles ou d’inondation ni en cas de refoulement des égouts et de ruissellement des eaux (cf. page 8).

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Frais annexes (du maître-d’œuvre reconstructeur, du bureau d’étude, du professionnel qui assisterait la société immobilière dans l’établissement de son état des pertes, frais de déménagement et de garde-meubles, remboursement de la cotisation dommage ouvrage).
• Perte de loyers.
• Pertes indirectes.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Frais consécutifs.
• Frais de démolition et déblais.
• Perte de loyers et perte d’usage.
• Garantie verte.

Remarque : peu de garanties complémentaires.

4 – Responsabilités garanties

CIC Assurances (Assurance Propriétaire Non-Occupant – Copropriété)

• Responsabilité civile du fait des locaux (dommages corporels, matériels ou immatériels causés à un tiers et imputable aux biens assurés / extension aux voisins, au vol par un préposé, aux dommages causés par un préposé, à l’utilisation d’un véhicule pour les besoins du service, à l’atteinte à l’environnement, à la responsabilité du fait des installations de production d’électricité, à la faute inexcusable et aux maladies professionnelles).
• Responsabilité civile du syndicat des copropriétaires ainsi que du conseil syndical et de leurs membres.
• Responsabilité civile du syndic bénévole.
• Extension de garantie défense civile de l’assuré.
• Défense pénale et recours suite à un accident.

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Recours des voisins et des tiers – recours de locataires.
• Responsabilité civile propriétaire d’immeuble (la société immobilière ; les tiers).
• Retour d’urgence.
• Avance de fonds.
• Dépannage serrurerie.
• Infos dépannage.
• Contrôle des devis.
• Réseau d’huissiers.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Responsabilité civile du propriétaire non-occupant (envers les locataires ; envers les voisins et les tiers).
• Information.
• Au départ d’un locataire (nettoyage du bien ; diagnostic du bien).
• Assistance à la remise en état (amélioration ; vérification des devis de travaux).
• Travaux.
• Retour prématuré.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Responsabilité civile en cas d’incendie et/ou dégâts des eaux.
• Responsabilité civile propriétaire d’immeuble.
• Assistance.
• Défense recours.

Remarque : peu de prestations d’assistance.

5 – Exclusions communes

CIC Assurances (Assurance du Propriétaire Non-Occupant – Copropriété)

• Se reporter en page 9.

Remarque : liste peu exhaustive.

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Se reporter en page 11.

Remarque : liste peu exhaustive.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Se reporter en page 24.

Remarque : liste peu exhaustive.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Se reporter en page 19.

Remarque : liste fournie plus complète que celles proposées par les autres assureurs.

6 – Estimation des dommages

CIC Assurances (Assurance Propriétaire Non-Occupant – Copropriété)

• Se reporter aux pages 10 et 11.
• À propos des modes d’indemnisation des biens :
  • Expertise :

Le montant des dommages est fixé à l’amiable entre vous et nous. Vous avez la possibilité de vous faire assister par un expert. Si nos experts ne sont pas d’accord et sous réserve du droit des parties à recourir en justice, ils font appel à un troisième et tous trois opèrent en commun et à la majorité des voix. Chacun de nous paie les frais et honoraires de son expert et s’il y a lieu, la moitié de ceux du troisième. Nous renonçons à appliquer la règle proportionnelle prévue à l’article L121-5 du Code des assurances selon laquelle vous supportez une part proportionnelle du dommage si au jour du sinistre*, la valeur des biens assurés excède les sommes garanties.

• Indemnisation des biens :

Dommages aux biens immobiliers assurés.

L’indemnisation se fait en deux étapes.

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Se reporter en page 11.
• À propos des bâtiments et embellissements :

« Ils sont évalués au coût de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite.

Lorsque la valeur de reconstruction – ou le coût des réparations – des bâtiments au jour du sinistre, vétusté déduite, est supérieur(e) à leur valeur vénale, c’est-à-dire à la valeur de vente des bâtiments à l’exclusion de celle du terrain nu, l’indemnité est limitée, en cas de non-reconstruction, au montant de cette valeur vénale, augmentée des frais de démolition et de déblai.

Lorsque la reconstruction – ou la réparation – est effectuée, les bâtiments et les embellissements sont indemnisés sur la base de leur valeur de reconstruction au prix du neuf au jour du sinistre.

Toutefois, le complément d’indemnité par rapport à la valeur de reconstruction vétusté déduite (ou à la valeur vénale) :

• N’est dû que si la reconstruction est effectuée, sauf impossibilité absolue, sur l’emplacement du bâtiment sinistré ou dans l’enceinte de la propriété, dans un délai maximal de 2 ans à partir de la date du sinistre et sans qu’il soit apporté de modification importante. ».

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Se reporter en page 26.
• À propos des biens immobiliers :

« L’indemnisation des biens immobiliers (y compris la piscine pour les parties immobilières), se fait sur la base du coût de remise en état ou de reconstruction pour des travaux de qualité analogue avec des matériaux et des procédés contemporains au jour du sinistre, dépréciation déduite.

Sont compris dans cette indemnisation les frais de démolition et de déblaiement, le coût des mesures conservatoires imposées par les autorités ou autorisées par l’expert et les frais de remise des lieux en état de conformité avec la législation. Une première indemnité calculée comme il est dit ci-dessus, vous est versée dans la limite de la valeur économique du local, terrain non compris, au jour précédant le sinistre. Si vous faites remettre en état ou reconstruire les bâtiments au même endroit ou à proximité immédiate, pour un usage identique et dans un délai de 2 ans, l’indemnisation initiale sera complétée dans la limite du coût de remise en état ou de reconstruction, dépréciation déduite, majoré de l’indemnité de compensation de vétusté. ».

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Se reporter aux pages 21 à 23 des conditions générales.

Remarque : offre plus complexe et restrictive que celle des autres assureurs.

7 – Franchises

Tous les chiffres sont donnés à titre indicatif

CIC Assurances (Assurance du Propriétaire Non-Occupant – Copropriété)

• Franchise générale : 240€.

Remarque : nous ne possédons aucune autre information sur les franchises.

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Franchise générale
  • Pour tout sinistre mettant en jeu les garanties du contrat, à l’exception des dommages corporels en responsabilité civile et des évènements faisant l’objet de franchises spécifiques, la société immobilière conserverait une franchise toujours déduite de 200€.
  • La franchise est réduite à 65€, pour les bris de glace.
• Franchises spécifiques
  • Pour les inondations, ruissellements des eaux, refoulements des égouts, la société immobilière conserverait à sa charge une franchise de 380€.
  • La franchise pour les catastrophes naturelles est fixée à 380€ (1 520 € en cas de sècheresse). Ces valeurs sont doublées, triplées ou quadruplées, en cas de survenance répétitive dans une commune non dotée d’un plan de prévention des risques, conformément à la réglementation.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Franchise générale
  • Le montant de la franchise générale est mentionné aux conditions particulières du contrat proposé par la MACSF.
  • Cette franchise ne s’applique pas en cas de dommages corporels causés aux tiers, de catastrophes technologiques et pour les prestations d’assistance.
• Franchises spécifiques
  • En cas de catastrophes naturelles, pour les biens d’habitation est les autres biens à usage non professionnel, le montant de la franchise est fixé à 380€, sauf en ce qui concerne les dommages imputables aux mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et/ou à la réhydratation des sols, pour lesquels le montant de la franchise est fixé à 1 520€.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Franchise générale
  • Le montant de la franchise générale est mentionné aux conditions particulières du contrat proposé par AXA.
• Franchises spécifiques
  • AXA prévoit de nombreux cas où des franchises spécifiques s’appliquent (se reporter aux pages 30 à 33 des conditions générales Atouts Immeuble Propriétaire).

Remarque : l’ensemble des montants de franchise étant indiqués en FFB, il est très difficile de déterminer au cas par cas, au moment de la souscription du contrat, lesdits montants de franchise…

8 – Cotisations

Tous les chiffres sont donnés à titre indicatif

CIC Assurances (Assurance Propriétaire Non-Occupant – Copropriété)

• Annuelle : 776€ TTC.

AVIVA (Domifacil Multirisque Investisseur)

• Mensuelle : 31€ TTC.
• Annuelle : 372€ TTC.

MACSF (Assurance Propriétaire Non-Occupant)

• Annuelle : non communiqué.

AXA (Conditions Générales Atouts Immeuble Propriétaire)

• Annuelle : 362€ TTC.

Conclusion

Il ressort des éléments fournis et des tableaux comparatifs établis, que le produit d’assurance le plus complet et le plus adapté serait celui proposé par la MACSF (sous réserve que la MACSF ait bien pris en compte le fait que les appartements de l’immeuble C sont exploités en locatif par la société, en tant que « meublés de tourisme »).